De herziene Leidraad Hypotheekadvisering 2026

Inmiddels is het alweer ruim drie maanden geleden dat de AFM de vernieuwde Leidraad Hypotheekadvisering heeft gepubliceerd. Daarmee is de oude versie uit 2011 vervangen.

In de afgelopen maanden is er al veel over geschreven, heb ik verschillende webinars en trainingen voorbij zien komen. Toch merk ik in de dagelijkse praktijk dat veel adviseurs zich nog niet echt verdiept hebben in de nieuwe leidraad. Onderstaand geven we een samenvatting van wat er in het adviestraject zelf wordt verwacht van u als adviseur.

1. De adviseur heeft een zelfstandige rol
Een belangrijk uitgangspunt in de leidraad is dat hypotheekadvies méér is dan het regelen van een financiering. Op dit moment ziet de AFM nog te vaak dat het advies een invulling van de wensen van de klant is. Als adviseur moet je een duidelijke eigen visie hebben en adviseren wat u als adviseur passend vindt voor de klant.

Dat betekent concreet dat je als adviseur niet automatisch invulling moet geven aan de klantwens. Wil een klant maximaal lenen, een zeer korte rentevastperiode of geen enkele voorziening treffen bij risico’s? Dan wordt van u als adviseur verwacht dat u daar kritisch op reflecteert, de gevolgen uitlegt en een advies geeft dat past bij de situatie van de klant en de risico’s die de klant loopt. Hier wordt de lat voor veel adviseurs toch een stukje hoger gelegd. Met name omdat in verslaglegging zichtbaar moet zijn dat er daadwerkelijk is geadviseerd met een eigen visie van de adviseur en niet alleen uitgevoerd.

2. Van inventarisatie naar echte analyse
Veel kantoren hebben hun inventarisatieproces goed ingericht: inkomen, lasten, schulden, doelstellingen en vaak wordt brondata opgehaald. De nieuwe leidraad legt ook hier de lat hoger. Niet alleen gegevens verzamelen is van belang, maar vooral de vertaalslag naar de persoonlijke situatie van de klant. Dus doorvragen…

• Waarom past deze woonlast ook bij jullie uitgavenpatroon?
• Kun je nog sparen voor onderhoud cq. gewenste verbouwing?
• Wat gebeurt er bij gezinsuitbreiding?
• Hoe ziet betaalbaarheid eruit bij pensionering?
• Hoe vangt de klant (tijdelijke) inkomensdalingen op?
• Welke wensen zijn belangrijker: lage lasten nu of zekerheid later?
   

De AFM verschuift hiermee echt van toetsen op de norm naar toetsen op betaalbaarheid in de praktijk.

3. Verantwoorde woonlasten zijn breder dan de hypotheeklast
Een sterk punt in de leidraad is dat woonlasten niet worden beperkt tot rente en aflossing. Ook energielasten, belastingen, onderhoud, verzekeringen en erfpacht horen meegewogen te worden. Dat lijkt logisch, maar in de praktijk zien we dat dit zelden wordt meegenomen in het hypotheekadvies.

Vooral bij klanten die dicht tegen de maximale leencapaciteit aan zitten, is dit relevant. Een hypotheek die technisch haalbaar is, hoeft niet automatisch financieel passend te zijn bij de persoonlijke situatie van de klant.

Voor u als adviseur betekent dit dat naast de standaardberekeningen ook het in kaart brengen van de inkomsten/uitgaven noodzakelijk wordt. Vooral bij starters, jonge gezinnen en klanten met beperkte buffers.

4. Het adviesrapport moet begrijpelijker
De AFM besteedt in de leidraad opvallend veel aandacht aan de leesbaarheid van het adviesrapport. Niet ieder rapport wordt volledig gelezen. Daarom benoemt de leidraad een gelaagde opbouw als goede praktijk: eerst een duidelijke samenvatting, daarna verdieping per onderwerp en vervolgens achtergrondinformatie.

Rapportages uit adviessoftware zijn vaak inhoudelijk sterk, maar niet altijd klantvriendelijk. Juist met beperkte aanpassingen valt hier winst te behalen:

• Begin met kernadvies en conclusie
• Gebruik duidelijke en begrijpelijke taal
• Licht keuzes kort toe
• Vermijd vakjargon – iets wat voor ons vanzelfsprekend is, kan voor de klant abracadabra zijn.
   

In de dagelijkse praktijk zien we steeds meer kantoren die los van de berekeningen in het rapport een eigen adviesmotivatie schrijven waarin eventuele verwijzingen naar het rapport worden opgenomen. Een goed adviesrapport is niet alleen prettig voor de klant, maar ook waardevol bij klachten, audits of toezicht.

5. Dossiervorming blijft cruciaal
De nieuwe leidraad herhaalt dat een adviseur moet kunnen aantonen hoe het advies tot stand is gekomen. Dat vraagt om een dossier waarin niet alleen stukken zijn opgeslagen, maar waarin ook de redenering zichtbaar is.

Denk daarbij aan:

• Welke informatie is opgehaald;
• Welke bijzonderheden speelden;
• Welke scenario’s zijn besproken;
• Welke afwegingen zijn gemaakt;
• Waarom een oplossing passend is;
• Of de klant afweek van advies.
   

Belangrijk is om gemaakte berekeningen vast te leggen en bijvoorbeeld niet iedere keer te overschrijven. Maar bewaar ook notities, aantekeningen en mailverkeer, ook dit zijn allemaal elementen die een goede onderbouwing van uw advies kunnen ondersteunen.

6. Nazorg wordt onderdeel van kwaliteit
De leidraad sluit af met nazorg. Bij de start van het traject moeten duidelijke afspraken worden gemaakt over dienstverlening ná afsluiten van de hypotheek en de vergoeding daarvoor. Voor veel kantoren ligt hier commerciële én compliancewaarde. Denk aan periodieke reviews, signalering bij einde rentevastperiode, gewijzigde gezinssituaties of herbeoordeling van risico’s.

Nazorg zorgt niet alleen voor klantbinding, maar laat ook zien dat advies geen momentopname is.

Heeft u vragen over wat deze leidraad betekent voor uw kantoor, processen of dossiers? Neem dan gerust contact op met ons kantoor via 0492-344988 of vul het contactformulier in. Dan kunnen we samen bekijken welke compliance aspecten binnen uw kantoor nog moeten worden aangepakt.