Berekening vergoeding vervroegde aflossing na invoering Europese Hypothekenrichtlijn

Veel huizenbezitters overwegen vanwege de lage rentestand vervroegd af te lossen op hun hypotheek of de bestaande hypotheek over te sluiten. Vaak wordt hiervoor, mede door de lage rentestand, door de geldverstrekker een vergoeding in rekening gebracht. Deze vergoeding, de zgn. boeterente, mag sinds de inwerkingtreding van de nieuwe Europese Hypothekenrichtlijn (MCD), niet groter zijn dan het daadwerkelijke financiële nadeel dat aanbieders daardoor hebben. Ook moeten aanbieders hun klanten duidelijk uitleggen hoe de vergoeding is berekend. Vorige maand heeft de AFM in een leidraad 4 uitgangspunten voor aanbieders geformuleerd om duidelijk te maken op welke wijze voldaan kan worden aan de nieuwe regels.

De door de consument te betalen vergoeding mag niet meer bedragen dan het  daadwerkelijke financiële nadeel van de aanbieder. Uit de toelichting op artikel 81c BGfo blijkt daarnaast dat de berekening transparant en eerlijk moet zijn. Door het toepassen van onderstaande uitgangspunten kan ook worden voldaan aan het begrip transparant en eerlijk uit de wetstoelichting. Als een aanbieder onderstaande uitgangspunten toepast kan naar het oordeel van de AFM voldaan worden aan de norm. De uitgangspunten zijn zo geformuleerd dat, wanneer er geen rekening wordt gehouden met deze uitgangspunten bij de bepaling van het financiële nadeel, de aanbieder waarschijnlijk in strijd met artikel 81c BGfo handelt. Een aanbieder kan afwijken van de uitgangspunten zolang de totale berekening transparant en eerlijk blijft en de vergoeding niet hoger is dan het financiële nadeel van de aanbieder. Uiteraard kan de aanbieder altijd in het voordeel van de klant van deze uitgangspunten afwijken, zolang aan alle overige wettelijke eisen wordt voldaan.

De vier uitgangspunten zijn:
1. De vergoedingsvrije ruimte
De vergoeding voor de vervroegde aflossing van de hypotheek wordt bepaald op basis van het totale bedrag dat de klant vervroegd wil aflossen, verminderd met het bedrag dat de klant op dat moment contractueel vergoedingsvrij mag aflossen. Controleer of de vergoedingsvrije ruimte geldt voor het totale krediet of per leningdeel, dit is leidend voor de toepassing van de vergoedingsvrije ruimte.

2. De vergelijkingsrente
Voor het bepalen van de vergelijkingsrente gebruikt de aanbieder de contractrente van een hypotheek met een looptijd vergelijkbaar met de resterende RVP. In de praktijk bieden aanbieders een beperkt aantal RVP’s van hele jaren aan. Dit betekent bijvoorbeeld dat voor gebroken resterende jaren en niet veel voorkomende RVP’s geen vergelijkingsrente beschikbaar is. Als er geen vergelijkbare vergelijkingsrente beschikbaar is, mag de vergelijkingsrente niet ten nadele van de klant worden bepaald. De aanbieder kan invulling geven aan dit uitgangspunt door de vergelijkingsrente te berekenen op basis van de hoogste naastgelegen rente (‘naast betere rente’) horend bij dezelfde hypotheekvorm.

3. Impact LTV
De vergoeding voor vervroegde aflossing mag niet hoger uitvallen door een inconsistente toepassing van de Loan-To-Value (LTV) bij het vaststellen van de vergelijkingsrente ten opzichte van de contractrente. De aanbieder kan aan dit uitgangspunt invulling geven door bij het bepalen van de contract- en vergelijkingsrente consistent met de LTV-opslag om te gaan. Bijvoorbeeld als de LTV is gedaald gedurende de looptijd van de hypotheek, maar de contractrente hier niet op is aangepast. In dat geval moet de aanbieder de vergelijkingsrente volgens dit uitgangspunt bepalen aan de hand van de LTV waarop die contractrente is gebaseerd. Andere op- of afslagen moeten ook op deze consistente wijze worden toegepast. Wanneer er bijvoorbeeld een huisbankkorting in de contractrente zit moet deze ook terugkomen in de vergelijkingsrente.

4. Contractueel aflossingsschema
De afgesproken toekomstige aflossingen van de klant worden meegenomen in de berekening van de vergoeding. Hierbij wordt uitgegaan van het contractuele aflossingsschema op het moment van vervroegd aflossen.
Op basis van de hypotheekvorm (annuïteiten of lineair) heeft de klant namelijk een afspraak met de aanbieder gemaakt om aflossingen te doen gedurende de looptijd volgens een Contractueel aflossingsschema. Bij (bank)spaarhypotheken heeft de klant een afspraak met de aanbieder gemaakt om te sparen gedurende de looptijd volgens een contractueel opbouwschema. Indien de aanbieder niet uitgaat van het contractuele aflossingsschema, maar van een nieuw aflossingsschema, zorgt dit voor een hogere vergoeding. Bij (bank)spaarhypotheken moet de (toekomstige) contractuele kapitaalopbouw in de spaarrekening als (fictieve) aflossing worden beschouwd. Dit betekent dat de hypotheekaanbieder uit moet gaan van de “netto hypotheek”.

Omdat de nieuwe regels vanaf 14 juli 2016 gelden verwacht de AFM dat aanbieders de vergoedingen die door huizenbezitters sindsdien zijn betaald opnieuw berekenen. Als blijkt dat de klant een te hoge vergoeding heeft betaald, moet het verschil worden terugbetaald. De uitgangspunten zijn niet van toepassing op vergoedingen die zijn betaald voor 14 juli 2016.

Lees hier de volledige leidraad “Vergoeding vervroegde aflossing van de hypotheek”.