Visie AFM op lage rentestand hypotheken

De afgelopen weken heeft de AFM haar visie gegeven over de lage rentestanden in de huidige hypotheekmarkt. Deze berichtgevingen zijn met name gericht op de gevaren die door de AFM hieromtrent worden gesignaleerd. Door zowel AFM als DNB wordt aandacht gevraagd voor de lage rentestanden voor hypotheken op dit moment.

Zoals u allen welbekend wordt bij een hypotheekverstrekking vanaf een rentevastperiode van 10 jaar getoetst op de daadwerkelijke rentestand. Op dit moment is dat ongeveer 2,5%. Als we kijken naar de historische renteontwikkeling van de afgelopen 30 jaar voor een rentevast periode van 10 jaar, zien we een gemiddeld rentepercentage van 6%. Dit betekent dat voor een klant de kans groot is dat deze bij een eerste of volgende renteverlenging in de komende jaren geconfronteerd wordt met een hogere rente.

De AFM en de DNB vragen u als adviseur op dit moment hier extra aandacht aan te schenken in uw advisering en met de klant een zgn. stresstest te doen. Zo’n stresstest houdt in dat u samen met de klant bekijkt wat de financiële consequenties zijn als de rente 2 of 4% stijgt.
Ik hoor velen van u denken; mijn adviessoftware laat automatisch al de financiële consequenties zien bij een rentestijging van 2%. Klopt, de meeste softwarepakketten doen dit inderdaad. Alleen in de praktijk wordt opgemerkt dat de adviseur daar richting de klant verder weinig tot niets mee doet. En dat terwijl dat juist zeer belangrijk is in deze tijd van extreem lage rentestanden.

Zorg dat u als adviseur samen met uw klant bekijkt wat de financiële consequenties zijn van een rentestijging van 2 of 4%. Bekijk deze stijging van de lasten in relaties tot het huidige inkomen en eventuele te verwachten wijzigingen van inkomsten én uitgaven. Niet alleen positief, maar ook negatief. Denk bijvoorbeeld eens aan onderstaande situaties:

• Jaarlijkse loonstijgingen door inflatie en CAO.
• Loonstijgingen door promoties binnen het eigen bedrijf of bij een nieuwe werkgever.
• Loondalingen door parttime werken i.v.m. kinderen.
• Stijging in uitgaven door studerende kinderen (middelbare school of beroepsonderwijs).
• Stijging in uitgaven door inflatie, denk aan boodschappen, gas, water, licht, e.d.

Op dit moment hoor en lees ik nog te vaak als motivatie voor het opvangen van een stijgende rente dat dit door loonstijgingen in de toekomst wordt opgevangen. Kijkend naar bovenstaande factoren zult u het met me eens moeten zijn dat dit enigszins te kort door de bocht is. Loonstijgingen door inflatie en CAO zijn er doorgaans voor bedoeld om stijgingen in de uitgaven door inflatie op te vangen. Hiermee kan een klant die op dit moment een (nagenoeg) maximale financiering heeft nooit 2 of 4% rentestijging per maand opvangen, uitzonderingen daargelaten.

Om dit goed in kaart te brengen is het verstandig om de klant inzage ter verschaffen in zijn daadwerkelijke bestedingspatroon en op welke onderdelen de klant nog kan besparen. Laat de klant daartoe een NIBUD formulier invullen en aangeven op welke posten de klant indien noodzakelijk kan én wil besparen. Op deze wijze kunt u met de klant een goede stresstest uitvoeren en de klanten wijzen op de toekomstige consequenties van zijn huidige beslissingen. Een belangrijk aspect in dit verhaal is ook om te weten of de klant na verstrekking van de nieuwe hypotheek nog structureel financiële ruimte heeft om te sparen. Hiermee zou de klant immers ook een eventuele stijging in de lasten kunnen opvangen.

In het kader van uw zorgplicht is het belangrijk dat u de klanten voldoende informatie geeft over de risico’s, zodat de klant op basis daarvan een weloverwogen beslissing kan nemen. Vergeet uiteraard niet om de uitgangspunten, uw advies en de beslissing van de klant vast te leggen in het adviesrapport. Daarmee is uw advies en de keuze van de klant daarmee altijd reproduceer in de toekomst, mochten er vragen of opmerkingen komen van de klant.

Heeft u vragen over een adequate vastlegging van uw advies of andere compliancevraagstukken, neem dan contact op met ons kantoor op telefoonnummer 0492-344988 of middels het contactformulier.